רכישה ומכירת דירות, שכירות, משרדים, חנויות ומפעלים.
רכישת דירה מקבלן
רכישת דירה, במיוחד דירה ראשונה, הינה העיסקה הגדולה והמשמעותית ביותר אשר יבצע אדם במהלך חייו. לאור האמור חשוב ליתן לתהליך הרכישה את מירב החשיבות תוך בחינה והבנת העיסקה לרכישת הדירה. להלן יפורטו מספר טיפים להבנת עיסקה של רכישת דירה ויודגש כי אין בטיפים אלו משום לפטור רוכש דירה להתיעץ עם עו"ד המתמחה במקרקעין.1. התחייבות לבצע עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב: לכן מומלץ מאוד שלא לחתום על זיכרון דברים/ מזכר הבנות וכולי. יודגש כי תוקף התחייבות שכזו הינה של חוזה ומשום כך עלולות רשויות המס לראות בכך חוזה לכל עניין ודבר- זאת לקביעת מועד תשלום המיסים.
2. בדיקות הרכישת דירה מקבל"ן:
א. בדיקת מצב החברה הקבלנית (עפ"י דו"ח המוצא מרשם החברות) , איתור פרוייקטים נוספים אותם בנתה החברה קבלנית (התרשמות מטיב העבודה), בדיקת אמינותה יושרה , מקצועיותה ע"י ברור עם רוכשי פרוייקטים נוספים הנבנו ע"י החברה. בנוסך יש לראות רישיון קבלן בתוקף ולוודא שהבניה המבוצעת ע"י הקבלן הינה במסגרת סיווגו המקצועי והכספי.
ב. בדיקת המימון הבנקאי של הפרוייקט: האם קיים בנק המלווה הפרוייקט ובאם התשובה חיובית כיצד מבטיח הקבלן את כספי רוכשי הדירת .
ג. בדיקת הבעלות על הקרקע: האם החברה הקבלנית/ הקבלן הינו הבעלים הרשום על הקרקע , האם החוזה עליו חתום הקבלן הינו עם בעל המגרש המקורי- זאת ניתן לברר בפשטות ע"י הוצאת נסח טאבו - במעמד זה ניתן להבחין האם ישנם עיקולים/ שיעבודים/הערת אזהרה על הקרקע.
ד. באם הקרקע הינה בבעלות מנהל מקרקעי ישראל- יש לבחון האם הקרקע עברה הליך היון (האם שולם סכום כספי מראש עבור כל תקופת החכירה). באם הקרקע אינה מהוונת יש לקחת בחשבון הוצאות בגין דמי היוון, דמי הסכמה ודמי חכירה.
ה. היתרי בניה: יש לוודא כי לחברה הקבלנית/ קבלן הוצאו היתרי בנייה מטעם הרשות המקומית בה נבנה הפרוייקט. אין לרכוש דירה בבנין אשר אין לו היתר בנייה- ברכישת דירה אשר הינה על הנייר בלבד ועדיין לא הוצאו ההיתרים- יש להבטיח כספי הרכישה ביתר שאת עד להוצאת היתר הבנייה. בנוסף יש לבדוק האם שולמו האגרות עבור היתרי הבנייה.
4. המסמכים שעל הקבלן לצרף להסכם רכישת הדירה:
1. מפרט טכני
2. תוכנית הדירה +הצמדות
3. תכנית קומת העמודים, קומה טיפוסית, קומת גג
4. תב"ע מאושרת
5. היתרי בנייה
6. באם נחתם הסכם פיתוח עם המנהל- הסכם הפיתוח.
5. מחיר הדירה כמחיר סופי: מחיר הדירה חייב להיות סכום הכולל גם את כל התשלומים הנילווים, כגון חנייה, חיבור הבניין למערכות גז, חשמל ומים, הוצאות פיתוח ומה כוללות, מע"מ, גינון , אנטנות טלויזיה, דוד שמש (מערכת סולארית מושלמת ולא רק הכנה).
6. הערת אזהרה: בדיקה כי אין בחוזה הוראה המונעת רישום הערת אזהרה, אפילו אם ניתנת על כך בטוחה.
7. הבטחת התשלומים ( בטוחה מטעם החברה הקבלנית): יש לוודא כי כל התשלומים המשולמים ע"י הרוכש על חשבון הדירה , יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה - 1974.
