עיסקת קומבינציה

עיסקה זו בצורתה המקובלת הינה כאשר המוכר מתקשר עם יזם/קבלן בהסכם לפיו המוכר מוכר ליזם חלק מהקרקע ומקבל בתמורה לקרקע בנייה על חלק הקרקע שנותר בבעלותו בהתאם לבנייה המותרת בקרקע. במילים אחרות, הבעלים מספק את הקרקע והיזם את הבניה עליה, כאשר חלק מהקרקע והמבונה עליה שייך לבעלים וחלק אחר ליזם, כאשר שיעורו של החלק המיוחס לכל אחד הינו בהתאם למוסכם בין הצדדים בהסכם .הקומבינציה.

מהם היתרונות והחסרונות לכל אחד מהצדדים לעיסקה:

יתרונות לבעל הקרקע:
- מתקשר עם בעל מקצוע ממנו יקבל את שירותי הבניה.
- ממשיך להיות הבעלים של חלק מהקרקע.
- מקבל נכס גמור ומוכן.
- קיים יתרון מיסוי מסויים, בדחיית מס.
- הסיכון הכלכלי ברובו חל על הקבלן המבצע את הבנייה.

חסרונות לבעל הקרקע:
- מכניס "שותף" לקרקע שלו.
- לוקח סיכון בנושא ירידת מחירים, קבלן שעשוי לברוח,שיווק יחידות עצמאי ועוד.
- נושא בעלות פיקוח מטעמו.
- דחייה בקבלת התמורה, במקום במזומן.

יתרונות לקבלן:
- אינו זקוק למזומנים לצורך רכישת הקרקע - תזרים מזומינם נוח מאד.
- לוחות זמנים גמישים.
- בעיסקה בעין (מוצר מוגמר) פחות יחידות לשווק.

חסרונות לקבלן:
- שותפות עם בעל הקרקע על הפרוייקט שלו.
- תחרות פנימית במכירת המוצר המוגמר. גם בעל הקרקע ימכור חלק מהדירות
- הסכמות או מחלוקות עם בעל הקרקע או המפקח מטעמו בנושאי הבניה.

חובות הצדדים בעסקת קומבינציה: ראשית דבר ייאמר כי על חובות הצדדים לעסקה, הם מסכימים בינם לבין עצמם והכל לפי האינטרסים והצרכים של כל צד ובהתאם ליכולת המו"מ בינהם. מקובל הוא :
חובות הקבלן: מס שבח, מ.ע.מ. שרותי בניה, היטל השבחה,ב קרקע מינהל תשלום דמי היתר ותשלום מס מכירה.
חובות בעל הקרקע: תשלום מס רכישה על חלקו במבנה, תשלום אגרות והיטלים, מס הכנסה, ומ.ע.מ. על הדירות שמכר.